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  招商江山境三期将于下个月首开，其特色即是片区相对稀缺的143户型，以及容积率4.0。本次143户型在江山境三期中仅有一栋，120户。所以价格合适的话，肯定是不愁卖的。三期和江山境一二期其实严格来说算两个项目，隔了两个街区，具置见上图。江山境是卖学校+地段的，学校介绍可见南雅观沙岭中学生源分析。

  江山境三期即是今年4月由汉阳城建拿下的2023长沙市008号地块（又名观沙岭19号地），南侧2023长沙市019地块（又名观沙岭18号地，别搞混了，一个是开发商编号一个是挂牌编号）即为同样备受瞩目的建发缦云项目。

  汉阳城建拿下的项目，怎么变招商了呢？汉阳城建是武汉市汉阳区的区属城司，之前和招商蛇口签了合作协议，所以我早在土拍之前就已经预测了（23年长沙第一批集中供地摇号结果评价），就是代拿地而已。果不其然，7月拿地的项目公司直接转让95%的股权给了招商，实际招商操盘，并非代建项目。

  招商自19年进入长沙后，对长沙的投资算是慢慢的变大，住宅方面，之前先后是合资开发了天汇、依云曦城、桂语云峯、雍山湖、麓山府，而去年开始，滨江境、江山境则是全资独立开发。23年，再接再厉，拿下了这个19号地开发江山境三期、以及南边披塘的招商璀璨学府（与天心国资合作开发）。目前能确定在谈的项目包括滨江新城的C7、C8。而商业项目更是猛，目前梅溪湖和观沙岭两个花园城同时在建，几乎打算同时开业，这个魄力确实只有央企能够有。只要持续有项目，摆烂的概率就会低不少。

  虽然对前期招商的项目评价大多数是中规中矩，但从雍山湖的交付以及桂语云峯的开放以及滨江境我参与的多次沟通来看，招商还算央企里比较正常的，比不上好的，但比那几个“深耕长沙”的还是好点。我一直主张一点，维权不要看声势，要看实际内容，小红书上去搜一下实际维权内容，就知道差异所在了。

  此地块成交楼面价9085元，溢价率15%，作为对比，江山境一二期虽然只有6670，但大面积的自持商业使得实际楼面价并不比三期的低，而南侧建发缦云地块更是高达10235元。所以从地价角度，并不算问题很大。

  项目用地是43亩，约为滨江境的一半，容积率4.0，比起江山境一期实际约5.7肯定是好上不少。之前分析过江山境一期为什么卖的不算好，除了价格问题，主要就是这一个密度太高了，目前市场已进化到改善住宅对容积率敏感了。所以4.0的容积率，虽然还是高了点，但比起5.7还是强不少。建筑密度25%，绿地率30%，和常规项目比，可以总结为绿地率有5%被建筑密度拿去了，根本原因是北侧的配套和南侧的底商占据了不少基底面积，不过还可以接受。

  项目住宅一共11.23万方，共计588户，户均191平，纯改社区，户均其实纯粹就是被这一栋143给拉下来的。一般来说，这样的做法是比较忌讳的，但目前片区对143的需求实在是太高了，所以开发商也忍不住。为啥不多做一点？多做，就没法溢价了。143虽然需求大，但没溢价，同时增加小区配套难度，所以也要控制数量。

  看看建筑吧，一共7栋8个单元，除了143的7栋，都是一个单元的独栋。除了最南侧6、7栋为百米高层外，其他都是140米的超高层建筑，当然相对江山境一期矮了点，最高44F。所有楼栋都是纯板楼2T2户，这是目前改善标配。

  不利因素上，幼儿园在西南角，3班，垃圾站也在西南，两大金刚环绕伺候，5栋那一定比较“舒服”。公厕在配套房里，无影响。

  具体到设计上，楼栋按招商祖传的兵营式排布，通过减少南侧道路退距，等于第二排第三排间还能留点空间造园林吧，但总之也不算大，还是要看后续实际园林方案。这样一看，3栋楼王当之无愧。登高面的布置使得部分楼栋南侧园林有限，这个需要提前关注，别等交了房又去维权驾校风。

  需要额外注意的是，6、7栋临路，倒不是主干道，但11米的退距+道路+南侧缦云估计也就20米退距，楼间距可能在50米左右，但缦云第一排估计是超高层，那这个楼间距肯定并不算大。

  人行出入口在东侧和南侧，目前来看地铁8号线的口设置在西北角，虽然是地铁上盖楼盘，但北侧西侧没开口，确实要绕一点点路，不过无伤大雅，建议地铁站位确定后后期通过西侧消防口设置一个人行出入口。车行口同样在东侧和南侧，车行出入口的下水装置最好防噪音设置，不然低楼层声音还挺大的。

  南侧因为底商布置了一些地上车位，东侧还有13个植草砖的地面车位，我个人是不喜欢改善盘里搞这么多地上车位的。整体地下车位比1.17，将将够用。

  所谓“最稀缺”的143平户型，都集中在7栋的两个单元里，共计120户，占588户的20%。143户型和润府的一样，是做的纯板楼，纯板楼做143，问题是公摊太大了。百米高层，一个核心筒每户基本摊40平跑不掉，那就剩104左右了，公摊接近27%，这肯定不好搞。所以江山境三期选择的是大规模赠送，阳台和空中花园就不说了，飘窗做满，设备空间再延伸一下，最后整体算下来86%左右得房率，只能说尽力了，可以接受。

  户型是现在最流行的4开间朝南，3米层高（及格了），没拿到实际尺寸图，客厅看上去是4米3左右，主卧应该3米出头，谈不上阔绰，但毕竟是小户型的纯板楼，我觉得没什么问题。遗憾就没有北阳台，但整体比润府143还是强不少。

  尽管项目有这个那个缺点，但它在观沙岭就是最大的卖点。观沙岭后期不太可能做143户型以下的产品，后期的地块楼面价也不太可能低于江山境三期，所以都是大户型，都是“豪宅区”，稀缺性确实是客观存在的。在流通性、学校、地段和舒适度有一个较好平衡，只要开盘价格合适，还是值得购买的，只要开发商不乱定价，大概率需要摇号。

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